[아파트 구매 방법] 부동산 계약 및 잔금 처리까지 순서 간략히 알아보기(경험 리뷰)
신혼부부 첫 부동산 매매 또는 1인 가구 부동산 거래를 하는 경우에 모든 것이 처음입니다. 그래서 계약, 아파트 면적, 빌라, 오피스텔 등 다양한 용어 때문에 혼란스러운데요. 이번 포스팅에서는 부동산 매매 절차에 대해 간략하게 소개해 드리려 합니다.
제가 처음 매매했을 때 가장 궁금했던 것을 추려보면 아래와 같습니다. 해당 관련 자세한 포스팅은 따로 올려드릴 것이기 때문에 그 부분을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 여러분은 밑에 쓰인 내용에 대해 알고 계시나요?
부동산 매매 방법, 순서대로 알아보기
부동산 매매 관련 아파트, 빌라를 구매하려면 주변에게 많이 물어봅니다. 그런 측면에서 저의 구매 경험을 바탕으로 부동산 매매 절차에 대해 알려드리려 합니다. 물론 상황에 따라 조금 달라질 수 있겠지만, 대부분 비슷한 방향으로 흘러가지 않을까 생각되네요.
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집을 사려고 마음먹었다면 무엇을 가장 먼저 생각해야 할까요? 제가 생각하기에 가장 먼저 해야 할 것은 본인이 가지고 있는 돈이 얼마나 있는가 생각하고 원하는 매물의 가격대와 비교하는 것입니다. 즉, "[본인 자금 + 대출금] ≥ 부동산 매매가"를 확인하는 것이죠. 이렇게 집을 사기 위한 절차를 저 나름대로 정리해 보면 아래와 같습니다.
- 준비된 본인 자금과 원하는 아파트 시세 비교하기
- 전세 또는 주택 담보 대출 상품 알아보기
- 원하는 아파트 주변 부동산 결정하기
- 부동산 중개인과 함께 아파트 구경하기(끝나고 주변 환경 알아보기)
- 계약하기(가계약→본 계약→중도금→잔금 지급)
- 소유권 이전등기 및 이사
위 순서에 대한 각 설명을 하나하나 알려드리려 합니다. 너무나 당연한 이야기지만 처음 매매를 하시는 분들에게는 다소 당황스럽거나 준비하기 어려울 수 있습니다. 제가 그렇게 했었기 때문이죠. 주변에 부동산 관련 중개인을 하시는 지인이 있으시면 좋겠지만 대부분 그렇지 않죠.
1. 본인이 마련할 수 있는 자금과 아파트 시세 비교
아마 이 글을 읽고 계시는 여러분은 사회 초년생이거나 신혼부부 등 부동산 매매를 처음 접하시는 분이 아닐까 생각합니다. 그렇다면 아파트 먼저 찾아볼 것이 아니라 본인이 얼마나 자금을 가지고 있는지 아시고 있어야 합니다.
본인의 자금이 예를 들어 이것저것 다 떼고 5천만 원이라고 가정합니다. 그렇다면 2억짜리 아파트를 구매할 때 부족한 금액은 1억 5천이 되겠죠. 이 정도 계산은 미리 하셔야 합니다. 그리고 이렇게 부족한 금액 1억 5천을 어떻게 마련할지 정해야 합니다.
- 가정 1 : 본인의 자금 5천만 원
- 가정 2 : 아파트 매매가, 시세 2억 원
- 부족한 금액 : 1억 5천만 원, 어떻게 만들지?
대출을 하고 주변에 돈을 빌려도 1억 5천을 마련할 수 없다면 어떻게 해야 할까요? 당연히 더 낮은 아파트 매매가를 다시 찾아 나서야 합니다. 계속해서 대출 상품을 알아볼 때 어떤 것을 고려해야 할지 알려드리겠습니다.
2. 부족한 자금을 채울 수 있는 대출 상품 알아보기
앞서 가정한 것들을 계속하여 이어 설명하도록 하겠습니다. 이제 부족한 금액을 알게 되었다면 대출을 통해 자금을 마련하는 것이 일반적입니다. 요즘은 대출 금리가 워낙 높아졌기 때문에 더욱 고민을 해야 하는 시기죠? 하지만 얼마 전까지만 하더라도 당길 수 있는 금액은 다 당기는게 당연한 것이었습니다.
여하튼 본론으로 들어가자면, 대출 상품에는 크게 은행에서 해주는 것과 국가에서 해주는 것 두 가지로 구분할 수 있습니다. 물론 제 2금융, 3금융이 존재하지만 저는 절대 추천드리지 않습니다. 그 이유는 상당한 고금리에 미납에 따른 리스크가 워낙 높기 때문이죠.
- 국가 대출 상품 : HF 한국주택금융공사(디딤돌, 보금자리론 등)
- 일반 은행 대출 상품 : 신한, 국민, 부산, 농협 등 제 1금융권 등
그리고 대출을 하기 전에 미리 파악하셔야 할 부분은 LTV 그리고 DTI입니다. 두 가지 이론에 대해 궁금하시다면 인터넷을 찾아보시거나 제 블로그 포스팅을 참고하시길 바랍니다. 간단하게 말해서 대출 상한 퍼센티지(%)라고 할 수 있으며, 보통 LTV가 중요합니다. 물론 본인 소득이 작은 경우에는 DTI도 고려하셔야 합니다.
- LTV 60% 의미 : 집값이 2억이라 가정하면, 대출이 1억 2천만 원까지 가능함
3. 원하는 아파트 주변에 있는 부동산 알아보기
본인의 자금과 대출 가능한 자본을 정하셨다면, 매매 가능한 아파트 시세가 어느 정도 계산되었을 것이라 생각됩니다. 그렇다면 원하는 아파트를 결정하셔야죠. 그리고 본인이 할 일은 그 주변에 있는 부동산을 찾아가는 것입니다. 물론 요즘에는 네이버 부동산 등 관련 앱이 잘되어 있어 부동산에 연락하기 쉽습니다. 그 절차를 간략하게 정리하면 아래와 같습니다.
- 네이버 부동산, KB 부동산 등 관련 앱 다운로드
- 앱을 이용해서 원하는 아파트 관련 부동산 리스트 정리
- 각 부동산에 연락하고 상담받기
- 그중 자신과 성향이 제일 맞는 곳을 추려내기
물론, 여러 부동산 각각 연락하고 상담받는 과정이 조금 귀찮을 수 있습니다. 하지만 본인이 처음이라는 가정하에, 몇 억을 거래하는 입장에서 이 정도 수고는 해야 한다고 생각하시는 것을 추천드립니다.
상담받을 때, 본인이 정리한 매매 조건 등을 하나하나 중개인에게 설명하고 답변 받으시면 됩니다. 그리고 등기부등본과 같이 본인이 살펴보아야 할 서류가 무엇이 있는지 질문하시는 것도 좋습니다.(물론 미리 준비하세요.) 이때, 본인과 맞지 않으시면 그분은 거르시면 되겠죠?
4. 아파트 내부, 외부 그리고 주변 환경 충분히 살펴보기
부동산에 연락하고 찾아가서 상담을 하시면, 곧바로 해당 아파트에 같이 찾아가는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 미리 마음에 준비하시길 추천드립니다. 그렇게 찾아간 내부 구조를 잘 확인하시고 기본적인 수압, 공간, 갈라짐, 벽지, 인테리어 등을 살펴보시면 됩니다.
처음이라 긴장된다면 간단하게 수첩에 체크리스트를 작성하셔서 찾아가시는 것을 추천드립니다. 집 내부에 주인이 있다면 들어갈 때 인사하는 것은 잊지 마시고, 여러 가지 질문을 하셔도 됩니다. 어차피 나중에 그 주인분들과 거래를 하게 될 것이기 때문에 찬찬히 놓치지 말고 살펴보시길 추천드립니다.
그리고 집 내부만큼 중요한 것이 있는데, 주변 환경입니다. 거주를 하면서 주변을 많이 거닐게 됩니다. 주변을 걷는 경우가 많기 때문에, 편의점, 카페 등 편의시설 유무를 확인하고 느껴지는 분위기도 살펴보세요. 특히, 밤과 낮이 다르기 때문에, 본인이 매매를 결정하기 직전이라면 아침, 밤 둘 다 찾아가서 주변을 걸어보시길 바랍니다.
5. 부동산 계약 절차 숙지하고 미리 대비하기(★)
가장 중요한 순서 중 하나가 해당 계약 절차입니다. 그래서 제가 별표를 새겨 넣었습니다. 계약은 크게 가계약, 본 계약, 중도금 지급, 잔금 처리 등으로 나눌 수 있습니다. 가계약할 때 대충 하는 경우가 있는데, 절대 그러지 마시고 본인의 요구 조건을 정리해 가시길 추천드립니다. 제가 대충 찾아가서 가계약했다가 매매 상대자가 상당히 까다롭게 굴어 정말 짜증 났었습니다.
- 가계약
- 본 계약
- 중도금
- 잔금
본 계약에서는 드디어 도장을 모두 찍는 상황입니다. 이 모든 거래 상황을 중개인이 확인해 주고 증인으로 나서기 때문에, 우리는 부동산을 활용하는 것이죠. 그래도 조건을 설정하고 주도하는 사람은 본인입니다. 매매 상대자나 부동산 중개인분이 일일이 챙겨주지 않습니다. 그렇다면 어떤 것들을 크게 신경 쓰면 될까요?
- 대출금 받을 수 있는 시기에 맞는 '잔금 일'
- 하자 보수 등 집 문제와 관련된 조건 사항
제가 생각하기에 위 두 가지입니다. 저는 처음에 초보였다 보니 대출금 받는 시기와 잔금 처리 일자를 거의 붙여 놓았습니다. 그렇다 보니, 상당히 스트레스를 받았는데요. 제 경험상 잔금 처리 일자를 대출금 입금 시기보다 충분히 뒤로 두시길 추천드립니다.
대출금을 받는 시기가 진행 상황에 따라 언제 될지 사실 알 수 없습니다. 그리고 매매 상대자도 계약보다 돈을 더 빨리 준다고 했을 때, 싫다고 하실 분은 없습니다. 하지만 늦게 준다고 하는 경우, 엄청 까다롭게 반응할 수 있습니다.
그리고 하자 보수 등 집에 발생하는 잔잔 바리 문제에 대한 조건을 잘 설정하는 것입니다. 그래서 앞선 절차(집 구경)에서 확실히 집안 내부를 살펴보아야 한다는 것입니다. 물이 새는지, 창틀이 너무 노후되었는지 등 내용을 확인하시고 이럴 경우, 특정 기간 동안 판매자가 책임지는 조항을 추가하는 것이죠.
다시 한번, 말씀드리지만 이러한 여러 가지 조건을 잘 정리하고 계약에 임하셔야 합니다. 계약에서는 자신감의 50%이기 때문에, 혼자 찾아가지 마시고 어른을 데려가거나 말발이 되는 친구를 꼭 대동해서 가시길 추천드립니다. 한마디로, 협상의 자리라 생각하시면 됩니다. 기타 여러 가지 계약 상황까지 궁금하신 내용은 본 블로그 포스팅을 참고하실 바랍니다.
6. 소유권 이전등기 절차 마무리하고 이사 준비
소유권 이전등기는 셀프로 할 수 있다고 알려져 있습니다. 하지만 처음 하시는 경우라면 그냥 법무사분을 고용하시는 것을 추천드립니다. 법무사분들은 일정 수수료를 받으시고 법적으로 문제없이 해결해 주기 때문입니다.
소유권 이전등기는 어려운 것이 아닙니다. 말 그대로 집에 대한 '소유권'을 이전하는 것입니다. 잔금을 처리하고 나서, 드디어 본인이 그 집의 주인이 되었다는 것을 문서로 남겨놓는 것이죠. 그래도 조금 돈을 아끼고자 셀프 등기를 하실 생각이라면 인터넷 검색을 하시면 될 것 같습니다. 추후, 제가 그 방법을 올려드릴 생각이지만, 개인적으로 법무사 분과 같이 진행하시는 것이 안전하다 생각됩니다.
☆ 주관적이고 개인적인 의견과 생각이 포함되어 있습니다.