부동산 아파트 매매 계약, 등기부등본 서류 등 미리 준비할 주의 사항 요약정리
부동산 매매를 처음 하는 경우, 신경을 써야 할 것들은 하나 둘이 아닙니다. 계약 서류, 중도금 및 잔금 처리, 대출 상품 찾기 등 리스트를 작성하고 계약 전 모두 준비해야 하죠. 이와 관련된 기본적인 정보와 제가 힘들게 매매했었던 계약 경험을 리뷰해 드립니다.
우선 핵심을 먼저 정리하고 진행하려 합니다. 절차 진행의 대부분은 본인이 선택한 부동산 중개인이 잘 도와줍니다. 그렇기 때문에 매수자가 특히 고려할 부분은 아래와 같다고 할 수 있습니다.
- 대출 상품
- 잔금 처리 일자
- 등기부등본
- 특약사항
- 매매 계약서
- 선수 관리비
- 중개 수수료
아파트 매매 계약 순서 및 준비할 사항
계약은 어떻게 진행되는지 알고 계시나요? 일반적으로 부동산에서 기본적인 설명을 듣고 중개인과 집을 확인한 뒤, 뜻이 맞는 경우 계약을 진행하게 됩니다.
그리고 일반적으로 아래와 같이 진행되죠. 참고로 주의할 사항이 있는데, 계약금, 중도금, 잔금을 지급하는 통장은 꼭 해당 매도인 명의의 통장이어야 합니다. 그렇게 해야 나중에 뒤탈이 없습니다.
부동산 아파트 매매 계약 순서
- 가계약
- 가계약금 지급
- 정식 계약
- 계약금(일반적으로 10%)
- 중도금
- 잔금
가계약은 정식 계약을 하기 전에 진행하는 것으로 다른 사람들이 매매할 수 없도록 미리 찜해두는 것이라 볼 수 있습니다. 그리고 상호 간 합의한 내용이 담겨 있을 경우, 정식 계약서만큼이나 효력이 있을 수 있기 때문에 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 그리고 이에 대한 증거로 가계약금을 지급하죠.
- 정식 계약 일자
- 기타 특약 사항
비로소 정식 계약 일자가 도래하고 모두가 도장을 들고 모입니다. 그리고 중개인분께서 하나하나 계약 내용을 짚어주시죠. 하지만 그럼에도 불구하고, 매수자가 고려해야 할 몇 가지가 있습니다.
그것은 바로 앞서 설명했던 것들과 매매 계약 관련 준비 서류입니다. 만약 상대가 급하게 계약을 진행하려고 하더라도, 절대 조급해 하지 마시고 천천히 궁금한 것 없이 계약을 진행하시면 됩니다.
- 중도금 및 잔금 일자
- 여러 가지 특약 사항
- 잔금일 때 보통 만나는 일정 있음(소유권 이전 등기)
그리고 계약 이행의 뜻을 담아 중도금을 지급하고 마지막 소유권 이전 등기 겸 잔금 처리를 위해 한 번 더 모이게 됩니다. 마침내 잔금까지 처리하고 소유권 등기 이전까지 하시면 해당 아파트는 본인의 집이 되는 것이죠.
부동산 계약 관련 여러 가지 용어 정리
용어가 혼돈되시나요? 저보다 더 초보자 분이라면, 하나하나 찾아보실 것 같아 몇 가지 정리해 드립니다. 계약금, 해약금, 위약금, 중도금 이렇게 네 가지 용어입니다.
- 계약금 : 계약 시, 증거로 주고받는 증거금
- 해약금 : 계약 해약금, 약속을 해제하는 돈으로 일반적으로 매수인 입장에서 계약금과 동일
- 위약금 : 계약 위반 사항에 대한 계약 금액
- 중도금 : 계약 이행에 대한 증거금
해약금은 매수인이 포기할 때와 매도인이 포기할 때 다르게 적용됩니다. 첫째로 매수인이 계약을 포기하는 경우, 이미 매도인에게 지급한 계약금을 포기하는 것으로 끝납니다. 하지만 매도인이 계약을 포기하는 경우, 계약금의 두 배를 매수인에게 상환하게 됩니다.
중도금을 지급하고 나면, 매매가 거의 확정적이라는 사실을 알 수 있습니다. 더 이상 계약 해제가 불가능하기 때문인데요. 다만, 상호 간 합의를 하는 경우에는 계약 해지가 가능하다고 합니다.
더 궁금한 사항이 있다면 검색을 하시거나 아시는 부동산 중개인 분에게 여쭈어보기를 추천드립니다. 어차피 매매를 위해 연락을 해두었던 부동산이 있다면 쉽게 연락할 수 있겠죠?
아파트 매매 계약 관련 준비 서류
준비 서류는 크게 두 타임으로 나눌 수 있는데, 매매 계약을 할 때, 잔금을 처리할 때 이렇게 두 가지입니다.
- 매매 계약 시, 준비 서류
- 신분증
- 도장
- 계약금(일반적으로 10%, 부동산 문의)
- 잔금일, 소유권 이전 등기할 때 준비 서류
- 도장
- 주민등록초본(전 주소 포함)
- 주민등록등본
- 매매 잔금
이때, 잔금은 부동산 비용 뿐만 아니라, 등기 비용, 중개료, 법무사 비용(이용할 경우) 등을 준비하셔야 합니다. 그렇지 않으면 준비했던 자금이 부족해 곤란한 상황을 맞이하게 될 수 있습니다.
알아두면 좋은 매매 관련 기타 비용
계약을 진행하고 잔금을 처리하는 과정에서 훅훅 지나가는 용어들이 있습니다. 그것은 바로 중개 수수료, 선수관리비, 법무사 비용 등에 관한 용어인데요. 이를 미리 알고 계셔야 협상 테이블에서 놀라지 않고 대응할 수 있습니다. 간략하게 정의부터 살펴보시면 다음과 같습니다.
- 중개 수수료
- 법무사 수수료(필수 아님)
- 선수관리비
중개 수수료는 말 그대로 부동산을 이용하는 경우에 해당하며, 공인중개사 자격을 가지고 계신 중개인에게 지급하는 수수료입니다. 집을 보여주시고 계약 일련의 과정을 도와주는데 지급하는 수수료라고 할 수 있습니다.
법무사 이용은 필수가 아닙니다. 하지만 처음 매매를 하시는 경우에는 법무사를 이용하시길 추천드리는데요. 그 이유는 소유권 이전 등기가 그만큼 중요하기 때문입니다.
해당 이전 등기 방법은 이미 잘 알려져 있습니다. 하지만 너무나 큰돈을 잔금 처리하는 것이기 때문에 하나의 실수도 예기치 못한 문제를 만들 수 있습니다.
그리고 법무사 수수료의 세목을 살펴보면 아래와 같이 구성되어 있으며, 아래 목록에 있는 수수료의 총합이 해당 법무사 수수료가 됩니다.
- 등기 보수
- 보수 부가세
- 제증명
- 일당 및 교통비
마지막으로 선수관리비(또는 장기수선충당금)는 매수인이 매도자에게 지급하는 경우입니다. 흔히 "아파트 선수관리비를 승계한다"라고 말하는데요. 즉, 아파트 입주를 위해 미리 받아두는 관리비를 말합니다.
이는 부동산 매매 시, 매도인이 가져가야 할 돈으로써 해당 매도인이 관리사무소 방문을 통해 지급받을 수 있지만 이 과정을 생략하고, 매수인이 납부해야 할 선수 관리비와 매도인이 가져가야 할 선수 관리비를 계산하여 권리를 승계하는 동시, 예치금을 현금으로 되돌려 주는 과정입니다. 말이 어려운가요?
아파트 매매 첫 경험, 내가 했던 계약 실수 리뷰
모두들 처음에 어떤 일을 맡게 되면 실수를 저지릅니다. 그리고 아파트 부동산 매매 계약 또한 동일하게 적용되죠. 저는 계약할 때, 잔금일을 예상일에 딱 맞게 설정하고 특약사항을 비교적 대충 확인한 것이 실수였습니다.
그래서 헐레벌떡 잔금 처리를 위한 대출 상품을 알아보기 위해 엄청난 고생을 했었죠. 또한, 특약 사항에 "더 이상 집 내부 하자에 대해 언급하지 않는다."라는 문구에 대해 너무 안일하게 대응했습니다. 이러한 이유로 매매할 집에 대한 확신이 들지 않아 마음고생도 했었죠. 이러한 측면에서 제가 생각하는 팁 두 가지를 알려드리려 합니다.
- 잔금일은 예상보다 충분히 길게 잡을 것
- 매매 계약서는 지겨울 만큼 확인할 것
팁 하나, 계약일과 잔금일은 한 달 이상 충분히 협상할 것
본인이 매매할 대상 즉, 매도인을 잘 만난 경우, 잔금일 처리가 쉽지 않아 일정을 재협의 할 수 있습니다. 하지만 저와 같이 이상한 사람을 만나게 된다면, 단순히 물어보는 상황에 쓸데없는 전화를 했다는 이유만으로 엄청난 정신적 스트레스를 주기도 합니다.
대체로 모든 과정에 대해 중개인분이 관리를 해줍니다. 하지만 계약에 나와 있는 것을 번복하거나 수정하는 작업을 하게 되는 경우, 특히 그 요청을 본인이 하신다면 직접 매매 상대자에게 연락해야 하는 경우도 생깁니다.
특히, 잔금일 기간을 더 늘리는 것은 상대방이 더 민감하게 반응할 수밖에 없습니다. 그 이유로, 매도인이 해당 자금을 이용해 또 다른 계획을 가지고 있을 가능성이 크기 때문이죠.
그렇기 때문에, 잔금일은 본인이 예상하는 기간보다 더 길게 잡는 것을 추천드립니다. 만약 계약일로부터 한 달이 되는 날에 잔금 처리가 가능할 것으로 예상된다면, 2주 정도 더 뒤에 잔금 처리할 것으로 계약하는 것이 좋습니다.
첨언을 하자면, 대출 과정이 결코 본인이 원하는데로 흘러가지 않습니다. 은행 상황에 따라 또는 담당 직원에 따라 1~2주 연장될 수 있기 때문입니다. 큰돈을 대출해 주는 만큼 은행에서 확인하는 것들이 많다고 이해하시면 됩니다.
팁 둘, 매매 계약서 특약 사항은 미친 듯이 꼼꼼히 살펴볼 것
매매 계약서를 확인하는 방법을 따로 정리해 드릴 예정이지만 미리 알고 계셔야 할 것이 있습니다. 그것은 바로 매매 계약서에 있는 "특약 사항" 부분입니다.
굳이 특약을 넣는 이유는 무엇일까요? 일반적인 계약 조건뿐만 아니라 특정 상황을 유리하게 가져가거나 또는 본인이 피해를 입지 않기 위해 넣는 것들입니다.
그렇기 때문에 특약 조건은 매도인, 매수인 모두 아주 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이 됩니다. 특약 조건이 특정인에게 유리하도록 설정되어 있다면 분명히 삭제하거나 그 자리에서 협상을 하셔야 합니다.
등기부등본 외 추가적인 정보 요청하기
요즘은 너무나 나쁜 사람들이 많습니다. 남을 속여 돈을 벌려고 하는 유형이죠. 그렇기 때문에 등기부등본만 확인해서 피해를 입는 사례도 최근에 등장하고 있습니다. 그래서 제가 생각한 부분은, 아래에 적어드린 서비스를 이용하여 매도인의 대출 현황을 확인하는 것입니다.
- 계좌정보통합관리서비스(대출 현황 확인 가능)
- 계좌정보통합관리서비스-참고-포스팅
다만, 해당 정보는 지극히 개인적인 것에 해당하기 때문에 매도인이 원치 않는 경우, 강제로 확인할 수 있는 방법은 없습니다. 그래서 원만한 계약을 위해 대출 현황 부분만 보여줄 수 있는지 협의할 필요가 있습니다.
특히, 매도인의 태도가 이상하거나 풍겨오는 분위기가 위험하다면 더욱 해당 내용을 억지로라도 확인하시길 추천드립니다.
잠깐, 최근 등기부등본 사건에 대해 이야기하자면, 등기소에서 확인한 '등기부등본'이 위조되어 특정 부동산 매매가 끝난 뒤, 아파트가 경매로 넘어간 내용인데요. 해당 은행에서 대출 중복 등에 대한 감시 시스템을 마련했다고는 하지만 걱정이 되는 것은 사실입니다.
이렇게 지금까지 부동산 아파트 매매 계약을 하기위해 살펴보아야 할 주의 사항과 미리 준비하면 좋은 서류 등에 관하여 알아보았습니다. 더 궁금하신 내용이 있다면 해당 블로그에 있는 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
☆ 주관적이고 개인적인 의견과 생각이 포함되어 있습니다.